以前、マンション・アパート経営をされておられるオーナー様で、サブリース中の物件で賃料の減額を
通知して来られたというお話をお伺いしました。
その際に、どういった対応を取れるのか、行うべきなのかというご相談をお受けしましたので内容をまとめました。
サブリース（一括借上げ）とは、賃貸経営者の空き室リスクを回避するための手段です。
サブリース会社が賃貸物件を借り上げて募集や賃料を回収し、入居の有無にかかわらず、
オーナーに保証料を支払います。
ここでの論点は以下の通りです。
- 現行の契約期間中は賃料を下げないとサブリース業者が作った契約書に記載があるが契約に違反するのではないか
- 貸主側から解約をしたいとなった場合に、サブリース業者の場合でも借地借家法は適用されるのか
- 貸主からの解約ができないとなった場合には、どのような対応を取るのが望ましいか
契約期間中の賃料減額は契約違反？ 貸主から解約できる？
ここで重要になってくるのが借地借家法の存在です。
そもそも、サブリース業者はプロですが借地借家法の適用があるのかどうかです。
結論としては、サブリース業者も借地借家法の適用があるという判例があるという事でした。
では、それぞれの論点は借地借家法の適用がある上での検討が必要となってきます。
まず、「契約書の内容に違反する」という点ですが、借地借家法の適用がある場合には、同法32条に、
契約の条件にかかわらず当事者は賃料の増減を請求することができるとなっています。
強行規定と言われるもので、契約書に決まった期間賃料の増減をしないと記載をしてもそれは無効である
という事になります。口約束みたいな扱いになってしまいます。
サブリース業者はそれをわかっていて安心して契約をしてもらうために記載したのかなど
勘ぐってしまいそうになりますがそれは置いておきます。
次に、「貸主から解約をしたい」場合についてですが、借地借家法の規定がある中での話になってきますと、
借地借家法27条及び28条に規定がある通り、中途解約や更新拒絶には相当の期間が必要であることと
「正当事由」が必要になってきます。この「正当事由」が非常に難しいものとなっています。
賃料の減額請求をされた事のみではまず「正当事由」になり得ないと考えられます。
よって、貸主からの解約の申し入れは当事者の協議が成立しない限りは非常に難しくなっています。
ここまでの内容から、貸主からの解約については非常に難しいという結論に達しました。
そもそも、サブリース業者はプロですが借地借家法の適用があるのかどうかです。
結論としては、サブリース業者も借地借家法の適用があるという判例があるという事でした。
では、それぞれの論点は借地借家法の適用がある上での検討が必要となってきます。
まず、「契約書の内容に違反する」という点ですが、借地借家法の適用がある場合には、同法32条に、
契約の条件にかかわらず当事者は賃料の増減を請求することができるとなっています。
強行規定と言われるもので、契約書に決まった期間賃料の増減をしないと記載をしてもそれは無効である
という事になります。口約束みたいな扱いになってしまいます。
サブリース業者はそれをわかっていて安心して契約をしてもらうために記載したのかなど
勘ぐってしまいそうになりますがそれは置いておきます。
次に、「貸主から解約をしたい」場合についてですが、借地借家法の規定がある中での話になってきますと、
借地借家法27条及び28条に規定がある通り、中途解約や更新拒絶には相当の期間が必要であることと
「正当事由」が必要になってきます。この「正当事由」が非常に難しいものとなっています。
賃料の減額請求をされた事のみではまず「正当事由」になり得ないと考えられます。
よって、貸主からの解約の申し入れは当事者の協議が成立しない限りは非常に難しくなっています。
ここまでの内容から、貸主からの解約については非常に難しいという結論に達しました。
契約の違反ともならない、解約もできないという中での選択肢を考える
賃料減額請求そのものに対して対応を行う
賃料の増減額の請求があった場合には、大まかにですが、協議＞調停＞訴訟という流れになります。
協議については、当事者間で協議が整えばそこで増減額請求の話は終了となります。
協議が整わない場合は、裁判所で調停の手続きを取ることになります。
調停が不調となった場合には、訴訟となります。
協議については、当事者間で協議が整えばそこで増減額請求の話は終了となります。
協議が整わない場合は、裁判所で調停の手続きを取ることになります。
調停が不調となった場合には、訴訟となります。
どうにか解約の道を探る
借地借家法の適用があるとはいえ、当事者間で合意が取れれば当然解約は行えます。
その合意は難しい事がほとんどですが。
今回のケースですと、契約書上にいずれか一方からの○ヶ月前の通知により解約をする事が出来ると書いて
ありましたが、借地借家法の適用があるので貸主からの解約の申し出は結局「正当事由」が必要となります。
その合意は難しい事がほとんどですが。
今回のケースですと、契約書上にいずれか一方からの○ヶ月前の通知により解約をする事が出来ると書いて
ありましたが、借地借家法の適用があるので貸主からの解約の申し出は結局「正当事由」が必要となります。
現状維持しつつ契約期間の満了を待つ
契約書に自動更新の旨の文言の記載が無ければ、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶の通知を
すれば、契約の終了の可能性があります。
自動更新の旨の記載がある場合は「正当事由」が必要となり、自然に契約が終わるという事は無いという事になります。
いずれにしても、専門家である弁護士への相談はしておいた方が良いと考えます。
すれば、契約の終了の可能性があります。
自動更新の旨の記載がある場合は「正当事由」が必要となり、自然に契約が終わるという事は無いという事になります。
いずれにしても、専門家である弁護士への相談はしておいた方が良いと考えます。
もし、減額請求してきた賃料で実際に振り込まれてしまったら
借地借家法32条3項では下記のとおり定められています。
建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする
裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超える
ときはその超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
これから確認できる通り、今回のケースにおいては、貸主が相当と認める賃料を請求する事ができます。
それは従前の賃料と捉えることができます。
ただし、裁判が確定し、賃料の減額が確定してしまった場合には差額に利息を付けて返さなくてはならないとなっています。
ですので、従前の賃料を請求し続ける場合は返還の可能性も考えて、賃料を留保しておいた方が望ましいと言えます。
法でこのように定められている通りなので、もし、一方的に減額した賃料を振り込んできた場合は借主の
債務不履行となってしまいますので、内容証明郵便等で、差額の請求を履歴として残しておいた方が良いと考えます。
もし、裁判になった場合に助けになるものと考えられます。
今回のケースのようなお話だと、サブリースの場合がどうなのかと難しく捉えてしまいましたが、
サブリース業者に対しても借地借家法の適用があるという事は、自らが住むために入居している入居者からの
減額請求や、賃料滞納に対する対応と同じであると考えれば、割とスムーズに事象を捉えられるのかなと思いました。
ご参考になれば幸いです。
株式会社嶺山エステート 不動産売却